Как правильно принять квартиру у застройщика: чеклист дефектов

Приёмка — самый удобный момент, чтобы зафиксировать недостатки: до подписания передаточного акта. Разберу, какие сроки и права даёт закон о долевом строительстве (214-ФЗ) и что проверить на осмотре.

Когда вас позовут на приёмку

Передать квартиру застройщик может только после того, как получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию. О завершении строительства он обязан сообщить не позднее чем за месяц до срока передачи по договору. Если договор предусматривает период передачи, то сообщить нужно не позднее чем за 14 рабочих дней до его начала.

Получив сообщение, вы должны приступить к приёмке в срок, указанный в договоре. Если срока в договоре нет, то в течение семи рабочих дней.

В 2026 году уведомление могут прислать и в электронном виде, подписанное усиленной квалифицированной электронной подписью, например на электронную почту. Следите за адресом, который указан в договоре.

Если нашли недостатки

До подписания передаточного акта вы вправе потребовать составить акт, в котором указано несоответствие квартиры требованиям, и не подписывать передаточный акт, пока застройщик не выполнит свои обязанности.

На 2026 год правительство установило особые правила передачи квартир (постановление № 2380 в редакции постановления № 2226 от 30 декабря 2025 года). Если нарушения существенные или вы с застройщиком расходитесь в перечне недостатков, составляется акт осмотра с участием специалиста. Специалиста определяют по соглашению сторон.

По закону при недостатках вы можете потребовать:

• безвозмездно устранить их в разумный срок;
• соразмерно уменьшить цену договора;
• возместить ваши расходы на устранение.

С 2026 года дольщик снова может сразу требовать уменьшения цены или возмещения расходов, не давая застройщику сначала исправить дефекты самому.

Молча отказываться от приёмки не стоит. Если договор не устанавливает иное, а участник уклоняется от принятия квартиры без оснований, то через два месяца после срока передачи по договору застройщик вправе составить односторонний акт. Поэтому каждое замечание фиксируйте письменно.

Что взять с собой

• договор и паспорт;
• фонарик, рулетку, строительный уровень;
• зарядку для телефона или индикатор, чтобы проверить розетки;
• блокнот и телефон, чтобы снимать каждый дефект.

Что проверить на осмотре

1. Окна и балконные двери. Открываются и закрываются без усилия, на стёклах и профилях нет царапин и трещин, уплотнители целые.
2. Вентиляция. В решётках на кухне и в санузле есть тяга при приоткрытом окне.
3. Стены, пол, потолок. Нет трещин и заметных перепадов, а стяжка не звучит пусто при простукивании.
4. Электрика. Работают все розетки и выключатели, щиток собран аккуратно.
5. Сантехника и отопление. На трубах, стояках и радиаторах нет следов протечек.
6. Входная дверь. Закрывается плотно, замки работают.
7. Планировка. Совпадает с договором, а площадь и отделка соответствуют описанию в нём.

Гарантия после подписания

Недостатки, которые проявятся позже, можно предъявить застройщику в пределах гарантийного срока. По действующей редакции закона гарантия на квартиру не может быть меньше трёх лет. На инженерное и технологическое оборудование — тоже не меньше трёх лет, а на отделочные работы — не меньше одного года. Конкретные сроки для вашей квартиры указаны в договоре, ориентируйтесь на них.

Если вы только выбираете новостройку и хотите заранее понимать, как застройщик сдаёт дома, я помогу разобраться. Для покупателя моя помощь бесплатна.