Налог при продаже новостройки: срок владения, вычеты и льготы

Если квартира в новостройке покупалась не только для жизни, рано или поздно встаёт вопрос: сколько налога придётся заплатить при продаже. Ответ зависит от срока владения, способа продажи и того, какие документы у вас сохранились. Разберу основные правила на 2026 год.

Когда налог не платится

Налог и декларация не нужны, если недвижимость была в собственности дольше минимального срока:

• пять лет — общее правило;
• три года — если жильё получено по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением или от личного фонда, а также если это ваше единственное жильё. Квартира, купленная в течение 90 дней до продажи, при этом не учитывается.

Для квартиры, купленной по ДДУ, есть важная особенность: минимальный срок владения считается с даты полной оплаты по договору, а не с регистрации права собственности. Доплата за увеличение площади после ввода дома эту дату не сдвигает.

Если продаёте раньше

Тогда нужно подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и заплатить налог до 15 июля.

С 1 января 2025 года ставка при продаже недвижимости для резидентов — 13% с дохода до 2,4 млн рублей в год и 15% с суммы сверх этого порога. Порог считается вместе с некоторыми другими доходами, например процентами по вкладам. Для нерезидентов ставка — 30%.

Облагаемый доход можно уменьшить одним из двух способов:

• на документально подтверждённые расходы на покупку квартиры;
• на вычет до 1 млн рублей — это лимит за год по всем проданным объектам жилья.

Если расходы на покупку больше 1 млн рублей и подтверждены документами, выгоднее первый вариант.

Есть и ограничение: если цена в договоре продажи ниже 70% кадастровой стоимости, доходом для налога будет считаться 70% кадастровой стоимости.

Переуступка — отдельный случай

Если вы продаёте не готовую квартиру, а права по ДДУ до подписания передаточного акта, это уступка права требования. По 214-ФЗ она возможна после оплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового покупателя.

Доход от уступки облагается НДФЛ независимо от того, сколько времени прошло с покупки. Его можно уменьшить на подтверждённые расходы на приобретение этого права.

Льгота для семей с двумя и более детьми

Семьи с детьми могут не платить налог при продаже жилья раньше минимального срока, если выполнены все условия:

• не менее двух детей до 18 лет (или до 24 лет при очном обучении);
• в год продажи или не позднее 30 апреля следующего года куплено другое жильё;
• у нового жилья больше общая площадь или кадастровая стоимость, чем у проданного;
• кадастровая стоимость проданного жилья не выше 50 млн рублей;
• на дату продажи продавцу, его супругу и детям в совокупности не принадлежит больше 50% в другом жилье, которое больше по площади, чем новое.

Как законно не переплатить

1. Сохраняйте ДДУ, договор уступки, платёжные документы и передаточный акт — без них не получится учесть расходы.
2. Записывайте дату полной оплаты по ДДУ: от неё отсчитывается срок владения.
3. Считайте налог до того, как выставлять квартиру на продажу, а не после сделки.
4. В сложных ситуациях — доли, материнский капитал, несколько объектов за год — лучше заранее проконсультироваться с налоговым специалистом.

Если вы выбираете новостройку и заранее думаете о возможной продаже, помогу учесть это при подборе объекта. Для покупателя это бесплатно.